PRINCIPALES NOVEDADES INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO-LEY 21/2018, DE 14 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.

Su Exposición de Motivos considera que el arrendatario de una vivienda como residencia habitual se encuentra en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título, por lo que argumenta que resulta imprescindible la adopción urgente de una norma con rango de ley que permita la modificación de diferentes disposiciones normativas, para adoptar determinadas medidas que considera que cuentan con un alto grado de consenso social y no admiten demora, al afectar al ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada de muchos hogares.

En el título I introduce distintas modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos entre las que destacan:

• la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda, recuperándose los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada en 2013, estableciéndose en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años, y en cuanto a la prórroga tácita se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más;

• se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración;

• se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

   

  En el título II introduce modificaciones en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, incrementándose hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las Comunidades de Propietarios, y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b), y por otra parte se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. En materia de viviendas de uso turístico, también explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial.

   

  Por su parte, el título III incorpora una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica. De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

   

  Por último, el título IV recoge medidas en materia económica y fiscal, y en cuanto al régimen transitorio establece que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, y un periodo de tres ejercicios presupuestarios para que las Comunidades de Propietarios se adapten a la nueva cuantía del fondo de reserva.

   

   

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